AKTUALNOŚCI

Rekordowa aktywność najemców na polskim rynku magazynowym

Firma doradcza JLL podsumowała 2015 r. na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce.

Rekordowa ilość najemców na polskim rynku magazynowym źródło: www.oznakowanie-poziome.pl

Rekordowa ilość najemców na polskim rynku magazynowym źródło: www.oznakowanie-poziome.pl

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL, informuje: „W 2015 r. polski rynek magazynowy kontynuował dobrą passę z lat poprzednich. Popyt brutto – uwzględniający przedłużenia istniejących umów – osiągnął historycznie rekordowy poziom ponad 2,2 mln mkw. Najwięcej powierzchni wynajęto w regionie Polski Centralnej – 527 000 mkw., Okolicach Warszawy – 409 000 mkw. oraz na Górnym Śląsku – 359 000 mkw. Największą umowę najmu podpisała firma Leroy Merlin – 53 000 mkw. w Panattoni Park Stryków II”.

Popyt netto sięgnął mocnych 1,47 mln mkw. To drugi najlepszy wynik w historii rynku i nieznacznie tylko niższy od rekordowego rezultatu 1,55 mln mkw. zarejestrowanego w 2008 r.

Wybrane największe transakcje najmu w 2015 r.

Najemca   Region   Park Powierzchnia (mkw.)
Leroy Merlin Polska   Polska Centralna   Panattoni Park Stryków II 53 000
Corning   Polska Centralna   Segro Logistic Park Stryków 48 000
Goodyear   Kraków   Tarnów Logistic Park 46 000
Jysk   Polska Centralna   Logistic City 40 000
FM Logistic   Polska Centralna   P3 Piotrków 37 000
Decathlon   Polska Centralna   Panattoni Park Łódź East 32 000
TIM SA   Wrocław   Hillwood Wrocław III 30 000
Media Expert   Polska Centralna   Panattoni Business Center Łódź III 30 000
Tesco   Poznań   SEGRO Logistics Park Poznań Komorniki 30 000

Źródło: JLL, www.magazyny.pl, IV kw. 2015 r.

Największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe pochodziło od operatów logistycznych i sieci handlowych (odpowiednio 34,7% i 17,9% udział w popycie brutto).

Pustostany w dół

Wskaźnik pustostanów spadł w ciągu roku z prawie 10% do poziomu 6,2% na koniec 2015. Jak podaje portal www.magazyny.pl, bardzo duży popyt w Polsce Centralnej spowodował spadek pustostanów na tym rynku z 15,8% do 4,6% w ciągu roku.

Wskaźnik pustostanów – IV kw. 2014 vs IV kw. 2015 (%)

Źródło: JLL, www.magazyny.pl, IV kw. 2015 r.

Podaż

Na koniec 2015 r., całkowita podaż powierzchni magazynowych w Polsce wyniosła 9,77 mln mkw. Największe rynki to: Warszawa (ok. 2,9 mln mkw. w ramach Warszawy Miasta i Okolic Warszawy), Górny Śląsk (1,7 mln mkw.), Poznań (1,6 mln mkw.), Polska Centralna (1,3 mln mkw.) oraz Wrocław (1,3 mln mkw.).

W ciągu roku oddano blisko jeden milion mkw. nowych magazynów, w znacznym stopniu dzięki projektom zrealizowanym przez Panattoni (443 000 mkw.), Goodman (222 000 mkw.) i SEGRO (87 000 mkw.). Najwięcej nowej powierzchni weszło na rynek poznański (278 000 mkw.), górnośląski (140 000 mkw.) oraz wrocławski (108 500 mkw.). Bardzo dobre wyniki pod względem nowej podaży zanotowały niektóre mniejsze lokalizacje – Szczecin (70 000 mkw.), Rzeszów (60 500 mkw.) i Lublin (59 000 mkw.).

Największe projekty oddane do użytku w 2015 r.

Park Powierzchnia (mkw.) Lokalizacja Deweloper
Goodman Poznań Logistics Centre II 82 400 Poznań Goodman
Panattoni Park Wrocław III 50 700 Wrocław Panattoni
P3 Mszczonów 46 300 Mszczonów PointPark Properties
BTS Bielsko-Biała 45 000 Bielsko-Biała Panattoni
CLIP Poznań 39 800 Swarzędz CLIP

„Pod koniec 2015 r. w budowie były 33 projekty o łącznej powierzchni magazynowej wynoszącej 774 000 mkw., z czego najwięcej – 219 000 mkw. przypadało na Okolice Warszawy. Aż 35% powierzchni powstaje na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu, co pokazuje, że deweloperzy darzą Polskę dużym zaufaniem i dostrzegają szerokie możliwości rozwoju rynku magazynowego”, dodaje Tomasz Olszewski.

Aż 73% powierzchni w budowie (567 000 mkw.) realizowane jest przez firmę Panattoni.

Czynsze

Dobra sytuacja ekonomiczna i rekordowy popyt na powierzchnie magazynowe nie znajduje odzwierciedlenia w czynszach, które pozostają stabilne lub są w trendzie spadkowym. Czynsze bazowe w mniejszych obiektach typu SBU (zlokalizowanych często w obrębie miast i charakteryzujących się zwykle wyższymi stawkami najmu niż parki magazynowe), wynoszą od 3,50 do 4,00 euro za mkw. miesięcznie we Wrocławiu i od 3,40 do 4,30 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi (Polska Centralna). W przypadku dużych parków magazynowych miesięczne czynsze bazowe są zróżnicowane w zależności od regionu i wynoszą 2,60 – 3,20 euro za mkw. w Polsce Centralnej, 3,80 – 4,50 euro za mkw. w Krakowie; po 4,10 – 5,30 euro za mkw. w rejonie Warszawa Miasto.

Z kolei czynsze efektywne (uwzględniające ulgi i zachęty od właścicieli) w parkach magazynowych wynoszą 1,90 – 3,10 euro za mkw. miesięcznie na Górnym Śląsku po 3,50 – 4,80 euro za mkw. miesięcznie w rejonie Warszawa Miasto.

Grunty przemysłowe

Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL, informuje: „Po zakończonych sukcesem projektach w mniejszych miastach deweloperzy kontynuują poszukiwania ciekawych gruntów inwestycyjnych w Szczecinie, Bydgoszczy, Lublinie czy Rzeszowie. Bardzo duże zainteresowanie utrzymuje się w rejonie Warszawy, zwłaszcza po jej zachodniej i południowej stronie – ze względu na autostradę A2, oddaną do użytku w ubiegłym roku trasę S8 oraz planowaną S7. Intensywne poszukiwania nowych terenów inwestycyjnych trwają również w Łodzi i okolicach, głównie przy budowanej autostradzie A1. Tradycyjnie już największą szansę na kupno mają dobrze zlokalizowane działki, z dogodnym dostępem i w pobliżu głównych węzłów transportowych”.

W trakcie ubiegłego roku ceny gruntów pozostawały relatywnie stabilne na głównych regionach. Nieznaczny wzrost w górnym przedziale zanotowano w rejonie Trójmiasta w IV kw. 2015 r.(wzrost z 200 do 240 zł za mkw.)

Region Cena (PLN / mkw.)
Warszawa Miasto 350 – 550
Okolice Warszawy 50 – 300
Polska Centralna 65 – 160
Poznań 140 – 200
Wrocław 120 – 220
Górny Śląsk 90 – 200
Kraków 80 – 300
Trójmiasto 100 – 240

Źródło: JLL, www.magazyny.pl, IV kw. 2015 r.

Warto zauważyć, że zmiany aktów prawnych dotyczących możliwości zakupu nieruchomości gruntowych mogą znacznie ograniczyć działalność deweloperską od maja 2016 r. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego negatywnie wpłynie na działalność deweloperów projektów magazynowych narzucając bardziej rygorystyczne warunki w zakresie nabywania i przekształceń gruntów rolnych pod nowe inwestycje.

Transakcje inwestycyjne w segmencie magazynowym

Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych JLL, informuje: „W 2015 r. na polskim rynku magazynowym sfinalizowano14 transakcji inwestycyjnych o łącznej wartości 473 mln euro. Z naszych analiz wynika, że 36% udział w zeszłorocznym wolumenie miały umowy typu sale and leaseback, a ponad 75% stanowiły transakcje portfelowe. W przeciągu ubiegłego roku rejestrowaliśmy dalszą kompresję stóp kapitalizacji, które – dla najlepiej zlokalizowanych obiektów, zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu – wynoszą obecnie poniżej 7%”.

Wybrane kluczowe transakcje inwestycyjne na rynku magazynowym w Polsce (2015)

Projekt Miasto Sprzedający Kupujący
MLP Tychy & Bieruń Tychy, Bieruń MLP Group DEKA
Obiekty logistyczne CA Immo Błonie, Piotrków Trybunalski CA IMMO / EBRD P3/TPG
Centrum logistyczne Amazon Wrocław Amazon GLL
Portfolio FM Logistics Tomaszów Mazowiecki, Mszczonów FM Logistics WP Carey
Portfolio Raben Stryków, Piaseczno Raben Group Gramercy Europe

Ponad 57% powierzchni magazynowej w Polsce skoncentrowane jest w rękach pięciu głównych graczy (Prologis, SEGRO, Blackstone/Logicor, Goodman i Panattoni) i ich partnerów Joint Venture.

„W 2016 r. spodziewamy się wzrostu aktywności inwestorów i wartości transakcji oraz dalszej kompresji stóp kapitalizacji”, dodaje Tomasz Puch.

Prognozy

„W 2016 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo – przemysłowej przekroczą poziom 10 milionów mkw. Spodziewamy się dalszego rozwoju mniejszych rynków – Lublina, Rzeszowa, Trójmiasta czy Szczecina, czemu sprzyjać będą ulepszenia w infrastrukturze drogowej. Potencjalnymi nowymi lokalizacjami są również Polska Wschodnia – Białystok oraz Kielce. Warto również pamiętać, że rynek magazynowy w szybkim tempie reaguje na zmiany w koniunkturze gospodarczej i jest zależny od sytuacji w innych krajach. Wyzwaniami na ten rok będą czynniki międzynarodowe, w tym oznaki spowolnienia gospodarczego w Chinach i USA, niestabilna sytuacja na Ukrainie czy dyskusje na temat ewentualnej modyfikacji strefy Schengen. Należy jednak uwzględnić to, że sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych jest w dużym stopniu zależny od sytuacji polskiej gospodarki, a ta jest obecnie w dobrej kondycji. O ile zmianie nie ulegną fundamenty naszej gospodarki oraz międzynarodowa sytuacja ekonomiczna, nie spodziewamy się, aby obecna dynamika rozwoju rynku uległa osłabieniu”, podsumowuje Tomasz Olszewski.

Źródło: jll.com