AKTUALNOŚCI

Wpływ nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na obrót nieruchomościami rolnymi

Od stycznia przyszłego roku wejdą w życie zapisy ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Na mocy nowej ustawy kwestia sprzedaży gruntów rolnych mocno się skomplikuje. Jak podaje adwokat Łukasz Opaliński na stronie Dolnośląskiej Izby Rolniczej: “Swoboda w obrocie ziemią zostanie mocno ograniczona. Rolnik nie sprzeda ziemi tak jak dziś dowolnej osobie. Prawo pierwokupu dostanie nie tylko, tak jak obecnie, dzierżawca gruntu, ale i sąsiad (właściciel nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością). Jeśli sprzedawana nieruchomość sąsiaduje z kilkoma gospodarstwami, sprzedający będzie mógł wybrać, który sąsiad skorzysta. Obowiązek poinformowania o prawie pierwokupu będzie miał notariusz. Jeśli nie będzie dzierżawcy ani zainteresowanego kupnem sąsiada, prawo pierwokupu przypadnie Skarbowi Państwa – Agencji Nieruchomości Rolnych. Jeżeli również ANR nie wyrazi chęci, dopiero wtedy osoba trzecia będzie mogła dokonać zakupu.” Prawo pierwokupu zostało opisane w Art. 9 ustawy.

Zasady dot. pierwokupu nie będą miały zastosowania w przypadku, gdy kupnem nieruchomości będzie zainteresowany rolnik lub osoba bliska, chcący powiększyć swoje gospodarstwo rodzinne, do 300 ha. Zgodnie z Art. 4 ustawy, za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem,użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Bardziej złożony stanie się także podział gospodarstw rolnych, o czym mówi Artykuł 6 ust. 1 ustawy:

Jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego, przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części może nastąpić w przypadku, gdy:

1) powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym*), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne lub

2) powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, lub

3) zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub

4) przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych w hektarach przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10%, lub

5) ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, lub

6) własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne.

*nie może być większa niż czterokrotność średniej powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym w województwie ogłoszonej na podstawie przepisów o płatnościach w ramach systemu wsparcia bezpośredniego.

Kolejny wymóg, któremu musi sprostać nieruchomość rolna, aby jej sprzedaż była ważna, to dostęp do drogi publicznej. Dopuszczalny jest także dostęp z nieruchomości nabywcy graniczącej z nieruchomością kupowaną. (Art. 6 ust. 3 ustawy)

Po transakcji zakupu nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, nabywca ma szereg obowiązków (Art. 29a.), w tym:

  • nieprzenoszenie własności przez okres 10 lat
  • nieustanawiania hipoteki  na nieruchomości (bez ram czasowych)
  • prowadzenie działalności rolniczej osobiście

Odstąpienie od powyższych wymogów może nastąpić wyłącznie po uzyskaniu zgody od Agencji Nieruchomości Rolnych. W innym przypadku na nowego właściciela czekają surowe kary – 40% ceny kupna ziemi. ANR będzie odpowiedzialne również za gromadzenie umów przenoszących własność opisywanych nieruchomości, jak również umów dzierżawy.

Zainteresowanych odsyłam do Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która jest dostępna pod tym adresem. Poza powyższymi kwestiami, ustawa definiuje również co jest przedmiotem umowy dzierżawy nieruchomości rolne (Art. 12) oraz w jakich przypadkach unieważnione zostaje przeniesienie własności nieruchomości rolnej (Art. 16).

źródło: www.izbarolnicza.pl